В зависимости от задействованной технологии строительства, вида строительных материалов и архитектурных особенностей, ЖК подразделяют на несколько классов: эконом, комфорт, бизнес и элитный.
Первый этап — это выбор участка, где будет располагаться комплекс. Тут застройщик учитывает несколько критериев:
Близость к инфраструктуре города. Оптимальное расположение для любого ЖК – центр и его окрестности. Эти районы уже имеют все необходимое для комфортного и безопасного проживания: от магазинов до детских садиков и поликлиник;
Стоимость земли. В этом случае надо принимать во внимание, что чем ближе к центру города, тем дороже будет участок и тем сложнее получить разрешение на строительство;
Возможность подведения коммуникаций. При выборе земли для строительства ЖК нельзя оставить без внимания близость телефонных линий, электрических, газовых сетей и других коммуникаций. Также надо учитывать, что к дому потребуется протянуть воду. Чем сложнее подвод коммуникаций, тем дороже будет строительство;
Градостроительный план. Часто именно он выступает «камнем преткновения», и многим строительным компаниям приходится столкнуться с разными сложностями на этапе получения одобрения на возведение ЖК.
Самый простой путь – возвести жилой комплекс на участке, где минимум новостроек. Обычно в этих районах генеральный план предусматривает строительство нескольких домов, и получить разрешение будет проще. Когда участок будет выбран, застройщику останется заключить договор аренды или оформить договор купли-продажи.
Проведение геологической экспертизы
До старта строительных работ застройщику сперва надо получить определенный объем информации об участке, где будет располагаться жилой комплекс. Реализуется это посредством проведения инженерных исследований и геологической экспертизы. Работы проводятся в несколько подэтапов:
Инженерно-геологические изыскания. Первым делом на участке бурят скважины, из которых отбирают керны – образцы грунта. Их затем передают в лаборатории для проведения исследований грунта и получения информации о типе, мощности и характеристиках слоев. Собранные сведения заносят в заключение об инженерно-геологических изысканиях, которые дают возможность подобрать технологию строительства объекта;
Инженерно-геодезические изыскания. Подразумевают исследование топографического плана земельного участка, где отображены особенности рельефа, указаны все возвышенности и впадины. Также на нем размещают существующие строения, деревья, привязывают границы отведенного под застройку земельного участка;
Инженерно-экологические изыскания. Этот вид работ подразумевает замеры уровня вибрации, определение концентрации загрязнений в воздухе, воде и грунте. Также при проведении инженерно-геологических изысканий замеряют электромагнитное излучение и уровень шума на территории участка и в окрестностях застройки.
По завершении необходимых мероприятий сотрудники специализированных компаний формируют отчет, где отображают следующие данные:
Состав грунта с указанием характеристик и толщин слоев.
Особенности рельефа.
Климатические и метеорологические параметры.
Другие данные, посредством которых можно охарактеризовать земельный участок.
Разработка проекта
После прохождения геологической экспертизы компания может перейти к следующему этапу – разработке проекта, который будет учитывать не только планировку квартир и этажность здания, но также внешний вид. К подготовке необходимой документации приступают опытные инженеры, архитекторы и дизайнеры, которые учитывают:
Действующие нормы в строительстве;
Климатические условия региона, где планируется застройка;
Санитарные требования к району;
Сейсмологическую ситуацию.
Также учитываются требования к пожарной безопасности, расположению коммуникаций. При строительстве комплексов высотой в 22 и более этажа проводятся дополнительные расчеты нагрузки на основание для подбора вида фундамента. Также просчитываются несущие конструкции.
Во время проведения расчетов учитывают не только особенности территории строительства, но и план застройки близлежащих участков, а также расположение других объектов поблизости. По результатам формируется пакет чертежей и проектная декларация, в которой прописывают подробную информацию о застройщике и объекте. Эти документы направляют на утверждение в Государственную экспертизу.
Разработкой проекта могут заниматься как сотрудники застройщика, так сторонние организации. Например, можно обратиться в «Строительную компанию ВИСТА». Мы уже давно перешли к генеральному подряду на крупных объектах и имеем многолетний опыт работы с возведением жилых комплексов.
Последний подпункт этого этапа – получение разрешения на строительства (РНС). Для этого застройщик формирует пакет документов, куда входит:
Заявление по образцу;
Документы, которые подтверждают право пользования земельным участком;
Заключение Государственной экспертизы, что утвердила проект;
Генеральный план земельного участка.
РНС выдают на время проведения строительных работ, максимальный срок – 36 месяцев.
Строительные работы
Проект есть, разрешение на строительство тоже, следующий этап – возведение жилого комплекса. Он так же, как и предыдущие, делится на несколько пунктов:
Подготовительные работы. Это все работы, направленные на подготовку участка под строительство: от ограждения территории до сноса зданий и сооружений или переоборудования инженерных сетей;
Прокладка временных дорог и коммуникаций. Подразумевает устройство проездов для техники, подвод электричества, водоснабжения. Также на данном этапе устанавливают системы для защиты от дождевой воды, бытовки, штаб строительства;
Разметка осей. Очень важный пункт, где требуется внимательно отнестись к вычислениям, так как даже незначительные отклонения могут привести к непоправимым последствиям;
Земляные работы. Устройство котлована, создание траншей для подвода инженерных коммуникаций – все это затрагивает данный пункт;
Устройство монолитного основания. Фундамент – базовая конструкция любого многоэтажного здания. От того, насколько качественно она уложена, зависит прочность, надежность и устойчивость объекта;
Возведение наружных стен. Продолжительность работ определяется выбранной технологией строительства. Некоторые проекты предусматривают возведение кирпичных стен, другие – монтаж стеновых панелей;
Устройство кровли. Тип кровли, как в случае со стенами, определяет сложность, объем и сроки работ. В современных жилых комплексах часто отдают предпочтение эксплуатируемым плоским кровлям с возможностью обустройства террасы или зимнего сада на самом верху здания.
После того, как контур будущего дома готов и границы обозначены, можно приступать к заполнению проемов и отделочным работам:
Возведение внутренних стен и перегородок. С их помощью дом внутри делят на квартиры и помещения разного назначения;
Установка лифтового оборудования. Необходимо для подъема и спуска будущих жильцов;
Остекление и установка дверей. С их помощью заполняют оконные и дверные проемы, закрывают контур;
Обустройство инженерных коммуникаций внутри здания. Сюда стоит отнести монтаж электрической проводки, прокладку труб водоснабжения и канализации, устройство вентиляционной системы и слаботочных систем;
Стяжка пола. Для нее используют раствор на основе песка и бетона. После заливки выравнивают поверхность;
Внутренняя отделка. Большинство проектов жилых комплексов предусматривает черновую или предчистовую отделку с выравниванием и подготовкой поверхностей под дальнейшие работы;
Внешняя отделка, которая предусматривает фасадные работы.
Завершение строительства
Последний этап строительства жилого комплекса – благоустройство территории. Посредством данного вида работ застройщику удается решить сразу два вопроса:
Привлечь внимание покупателя и вызвать желание приобрести недвижимость;
Учесть градостроительные нормы в части парковочных мест, спортивных и детских площадок, озеленения.
Благоустройство территории – это комплекс работ, который включает посадку зеленых насаждений, обустройство игровых зон и зон отдыха, а также формирование пешеходных участков из тротуарной плитки. Еще на этом этапе устанавливают опоры освещения, выполняют разметку парковочных мест.
Строительство многоквартирного жилого комплекса – многоэтапный процесс, который требует значительных временных и финансовых затрат. Поэтому застройщику до старта работ стоит учесть не только перечисленные этапы, но заранее просчитать и заложить бюджет. Специалисты «Строительной компании ВИСТА» готовы проконсультировать по ключевым вопросам и взять на себя все виды работ.